宏觀調(diào)控下，住宅市場變得相對平靜，但房地產(chǎn)市場整體卻并沒有消沉，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等熱點(diǎn)接連涌現(xiàn)，近期最熱的可能算是養(yǎng)老地產(chǎn)。
養(yǎng)老地產(chǎn)走熱有三個(gè)原因，一是宏觀上貨幣供應(yīng)過量的問題仍未解決，通過限購的手段影響壓制住房需求，市場資金需尋找出路；二是在前些年市場快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)公司自身擴(kuò)展到一定規(guī)模，住房冷下來，就要?jiǎng)?chuàng)造出新的投資熱點(diǎn)；三是當(dāng)前各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度都緩下來，地方政府需要通過一些項(xiàng)目來彌補(bǔ)制造業(yè)低迷帶來的增速放緩。
市場投資的供求與資金都有，關(guān)鍵是如何制造出熱點(diǎn)來。辦法通常是把新項(xiàng)目與國家政策鼓勵(lì)發(fā)展的方向，或者是社會發(fā)展的趨勢相結(jié)合，如當(dāng)養(yǎng)老問題當(dāng)前受到社會高度關(guān)注，以養(yǎng)老為名義發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目。這樣做的好處一方面能獲得社會認(rèn)同，刺激出市場消費(fèi)需求來，另一方面在土地供應(yīng)上，政府可以此類項(xiàng)目的重要社會意義提供一定便利。
各地的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目似乎都在朝養(yǎng)老綜合社區(qū)來發(fā)展建設(shè)，把與養(yǎng)老有關(guān)聯(lián)的醫(yī)療、養(yǎng)生納入其中，有的甚至還搭配著建設(shè)旅游設(shè)施和普通住宅。這樣的一鍋燴，面積自然就小不了，這也引起了國土資源部的注意，提出要密切關(guān)注房企逆市投資養(yǎng)老地產(chǎn)。逆市是言過其實(shí)，市場其實(shí)并不低迷，只是被硬性壓制，新熱點(diǎn)的出現(xiàn)不是逆市，只是轉(zhuǎn)移。但是如此大規(guī)模發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，對企業(yè)和社會而言，有些問題不可忽視。
如土地的獲得方式。用地性質(zhì)里并無養(yǎng)老地產(chǎn)這一項(xiàng)，如果建成后住房部分銷售給養(yǎng)老者，企業(yè)運(yùn)營醫(yī)院、養(yǎng)生等輔助性功能部分，此類地塊則應(yīng)該以住宅用地性質(zhì)來出讓；如果全部由企業(yè)租賃方式運(yùn)營，則應(yīng)該比照商業(yè)用地性質(zhì)。不管是住宅用地還是商業(yè)用地，比照市場價(jià)格制定出讓底價(jià)并以招拍掛方式出讓，是必須遵守的規(guī)則。
再如區(qū)位問題。目前大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)都選在離大城市較遠(yuǎn)的地方，不如此無法拿到如此大面積的土地，但是也導(dǎo)致了遠(yuǎn)離潛在的需求者。尤其是養(yǎng)老住宅建造上的專業(yè)性不足，不能針對老年人生活提供真正全面的便利性之時(shí)，項(xiàng)目吸引力能否戰(zhàn)勝區(qū)位上的偏僻，讓老年人愿意離開熟悉的環(huán)境和子女？
我國進(jìn)入老齡化社會，除了家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老之外，專業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展會成為趨勢之一。但是必須要警惕資本驅(qū)動(dòng)下淘金式的發(fā)展方式，這樣做只會成為地產(chǎn)泡沫的延續(xù)。毫無經(jīng)驗(yàn)下，動(dòng)輒上千畝幾千畝發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的做法，除了體現(xiàn)投資沖動(dòng)外，最終會對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展帶來長期負(fù)面效果。(作者系浙江大學(xué)公共政策研究院研究員)
