房地產(chǎn)調(diào)控效果緣何不佳

　　2010年是樓市的政策年，經(jīng)歷了2次大型調(diào)控以及多次的準(zhǔn)備金上調(diào)、加息等宏觀調(diào)控，但地王頻現(xiàn)、“日光盤”屢出、通宵排隊(duì)搶購(gòu)成開盤必備“頭菜”等現(xiàn)象多次上演，外界對(duì)于樓市宏觀調(diào)控的信心發(fā)生動(dòng)搖。

　　“開發(fā)量不低、成交量不低、房?jī)r(jià)漲幅不均�！弊蛉涨睾邕@樣總結(jié)去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。她稱，2010年總體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)漲幅比2009年低。如果沒(méi)有調(diào)控，漲幅可能還不只這個(gè)水平。

　　“2010年政策很給力，但是落實(shí)不夠好�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，統(tǒng)計(jì)顯示，從2005年開始全國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升，原因在于從當(dāng)時(shí)開始，供求關(guān)系就發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，一直處于賣方市場(chǎng)，成為買家之間互相競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，所以誰(shuí)出價(jià)高就賣給誰(shuí)，直接也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)攀升。

　　在秦虹看來(lái)，當(dāng)前市場(chǎng)主體各個(gè)方面利益分化非常嚴(yán)重，中央政府和地方政府利益目標(biāo)、央行和商業(yè)銀行目標(biāo)利益等都是不一致的，所以國(guó)家調(diào)控政策制度設(shè)計(jì)上比較完整，但落實(shí)起來(lái)就不盡如人意。她同時(shí)指出，當(dāng)前市場(chǎng)所面臨的一些問(wèn)題，如投資性需求快速增長(zhǎng)，企業(yè)囤地捂盤行為、保障房比重低，并不是一年形成的；而且影響市場(chǎng)的外圍因素越來(lái)越多，力量越來(lái)越強(qiáng)，如資金充裕、投資渠道有限、通貨膨脹預(yù)期、土地財(cái)政等都還沒(méi)有解決等�！爸竿雠_(tái)一些政策就達(dá)到滿意效果，這也是難上加難�！鼻睾缯J(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控要想見到效果，還必須要持續(xù)下去；要把多年累積的問(wèn)題解決，和房地產(chǎn)短期政策相呼應(yīng)的長(zhǎng)期制度建設(shè)也非常重要。

　　問(wèn)題2

　　限購(gòu)令或成“搶購(gòu)令”？“政府應(yīng)搶時(shí)間增大供應(yīng)、開拓投資渠道”

　　2011年房地產(chǎn)走勢(shì)如何？會(huì)不會(huì)有新一波調(diào)控出現(xiàn)？

　　秦虹認(rèn)為，在2011年，樓市調(diào)控政策仍然會(huì)有持續(xù)性、連續(xù)性、穩(wěn)定性。如提高首付、禁止三套房貸、限制外地人購(gòu)房等控制投資性需求的政策仍將會(huì)持續(xù)。關(guān)于限購(gòu)令，秦虹則表示，2011年還會(huì)有一些城市根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r、房?jī)r(jià)漲幅，陸續(xù)出臺(tái)新的限購(gòu)政策。

　　限購(gòu)令執(zhí)行以來(lái)，很多城市成交量下降，但是價(jià)格還沒(méi)有出現(xiàn)明顯的回落，2011年像廣州、深圳繼續(xù)推行限購(gòu)令，有人擔(dān)心屆時(shí)一旦取消，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。

　　在顧云昌看來(lái)，限購(gòu)令就好像過(guò)去發(fā)票證，主要是因?yàn)楫a(chǎn)品供不應(yīng)求，價(jià)格還很高，因此進(jìn)行需求限制。“9·29”新政出臺(tái)至今，對(duì)于市場(chǎng)的影響逐漸顯現(xiàn)，尤其是一線城市成交量逐步下滑的趨勢(shì)非常明顯，同時(shí)房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭已經(jīng)受到遏制，預(yù)計(jì)接下來(lái)作用會(huì)更加明顯。

　　顧云昌提醒說(shuō)，由于目前流動(dòng)性依然泛濫，加上外圍熱錢兇猛，如果這種格局無(wú)法得到改善，那么“限購(gòu)令”松綁變成“搶購(gòu)令”的可能性非常大，因此政府在行政干預(yù)時(shí)，應(yīng)該在抑制需求的同時(shí)加大住房供應(yīng)，尤其是普通商品房與保障房；同時(shí)，應(yīng)該抓緊時(shí)間并且開拓更多的投資渠道，比如說(shuō)基金債券等金融創(chuàng)新工具，才能實(shí)現(xiàn)“分流資金、平抑房?jī)r(jià)”的作用，防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

　　問(wèn)題3

　　房產(chǎn)稅今年試點(diǎn)？或面向豪宅和多套房

　　自去年以來(lái)，關(guān)于房產(chǎn)稅的傳聞和爭(zhēng)論不絕于耳。

　　昨日財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，現(xiàn)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展相當(dāng)不錯(cuò)，繼續(xù)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，化解風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控怎樣進(jìn)行更合理的加固，制度建設(shè)因素已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。2010年4月15日以來(lái)的這輪調(diào)控，要作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，就要把短期問(wèn)題和中長(zhǎng)期問(wèn)題銜接好，其中一個(gè)主要的制度設(shè)計(jì)就是在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅后，對(duì)保有環(huán)節(jié)也進(jìn)行征稅。而房地產(chǎn)稅在中國(guó)應(yīng)該以改革試點(diǎn)來(lái)切入。“我們聽到上海和重慶非常明確地表態(tài)愿意先行先試，只能拭目以待�！�

　　“我認(rèn)為試點(diǎn)方案沒(méi)必要覆蓋第一套房，只面向高端(住宅)和增量(住宅)。對(duì)于一般社會(huì)中下收入階層(包括公職人員)，應(yīng)該給他們吃定心丸�！辟Z康說(shuō)，高端(豪宅)和增量(多套房)也不是和社會(huì)上先富起來(lái)的人過(guò)不去，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)通行原則，他們有可能在再分配優(yōu)化過(guò)程當(dāng)中為國(guó)庫(kù)多做一些貢獻(xiàn)，反過(guò)來(lái)也增加社會(huì)和諧度，從而更加心安理得享受先富起來(lái)的幸福感。

　　賈康還指出，2010年兩次加息已經(jīng)明確表明，國(guó)家經(jīng)濟(jì)在加息通道運(yùn)行，如果沒(méi)有特別大的意外，比如整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)二次探底，國(guó)家在加息通道運(yùn)行至少三個(gè)年頭。

　　問(wèn)題4

　　房?jī)r(jià)如何回到合理價(jià)位？“應(yīng)改變商品房獨(dú)大的局面”

　　“2011年政策不松動(dòng)，落實(shí)要給力�！鳖櫾撇J(rèn)為，據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，全國(guó)城鎮(zhèn)居民85%已經(jīng)擁有了自己的住宅，到底誰(shuí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)意見最大？就是收入高于低保但又買不起商品房的夾心層，以“80后”大學(xué)生為代表的夾心層在大城市“厚度”很大�！叭绻寠A心層盯著房?jī)r(jià)降降，還不如告訴夾心層未來(lái)供應(yīng)的產(chǎn)品就是保障房。”

　　“我們的住房結(jié)構(gòu)是一房獨(dú)大的，過(guò)去整個(gè)新建房供應(yīng)中95%是商品房，5%是保障房，這樣的結(jié)構(gòu)永遠(yuǎn)不可能讓商品房回到合理的價(jià)位。”顧云昌說(shuō)，回到合理價(jià)位必須是調(diào)整結(jié)構(gòu)，讓不同收入家庭買到與其收入相匹配的房子，或者租到和他收入相匹配的房子。政府要加大力度進(jìn)行保障房建設(shè)，為社會(huì)上的低收入群體提供更多的“公租房”和“經(jīng)適房”。只有這樣，才能從根本上讓房?jī)r(jià)回歸理性。在2010年大家關(guān)注房?jī)r(jià)的同時(shí)，實(shí)際上國(guó)家已經(jīng)在調(diào)整商品房和保障房的結(jié)構(gòu)。而許多保障房項(xiàng)目剛剛開工，估計(jì)到了2011年才會(huì)大量推出。

　　秦虹也指出，2011年國(guó)家準(zhǔn)備新建1000萬(wàn)套裝修住房，這個(gè)量是比較大的�！耙惶妆Ｕ戏堪�50平方米算的話，2011年保障房建設(shè)的規(guī)模將會(huì)達(dá)到5億平方米，如果2011年總的商品房面積仍然是在12億平方米左右，那么保障房建設(shè)將相當(dāng)于商品房新開工面積的40%多。一旦推出，房?jī)r(jià)將更可能穩(wěn)定�！�